Първоначално изпратено от Milenski
Разгледай мнение
Колеги, темата с имотите е много интересна, не съм убеден, че има еднозначна истина, но ето я моята гледна точка:
1. София е най - евтината столица в ЕС към момента.
2. Имотите не са стигнали нивата от 2008, ако изчисли цената в средни годишни заплати тогава и сега:
Колко годишни заплати са нужни за изплащането на един апартамент на цена 140000 лв (приемаме че разглеждаме един и същ апартамент чиято цена сега и тогава съвпада):
-през 2008 са нужни 15.3 годишни заплати (при основа 9153лв средна годишна заплата - включва добавени 40% доходи "под масата")
-през 2018 са нужни 10.2 годишни заплати (при основа 13755 лв средна годишна заплата - няма добавени доходи "под масата" приемаме че сивия сектор е намалял към момента)
Тоест разликата между необходимият брой годишни заплати за един и същи апартамент, който в момента и през 2008 е на една и съща цена е грубо 5 години.
Или ако работим цяла година за този апартамент, през 2008, е трябвало да работим 5 години повече (15 години, вместо 10 години сега), или апартамента е бил по - скъп с 50%.
Респективно би следвало да има още на къде да поскъпват (гледаме времето което ще работим на средна годишна заплата), за да стигнат нивата на балона от преди кризата 2008, а именно - биха мгли да поскъпнат с още 50% в рамките на няколко години.
3. Планираме да влезем в ЕВРО зоната, което също е предпоставка за поскъпване на доста неща с около 10-20% в добрият случай.
Тук е важно да се направи аналог с 2007 и тогава влизането в ЕС, кризата, спадането на цените с около 30%, но имайте предвид че тогавашните цени са били с 50% по скъпи от сега, тоест спада е бил по - драстичен заради сериозната надценка, която към момента не е толкова голяма спрямо работната заплата. Респективно една проста сметка апартамент който е 100 000 лв в момента, 2007 би бил 150 000лв, ако по аналогия с тогавашната криза падне с повече от 30% - да кажем 40%, това означава да поевтинее до 90 000лв (от тогавашното ниво), добавям още 10% спад и получавам грубо 80 000 лв цена, или спад 20%, което според мене е максималния спад който би се случил.
Важно - тази сметка е доста груба, и се базира основно на аналогия с криата 2007-2008, разбира се изглежда по проф. Нагласенко и акад. Натъкменко, но за мен аналогията я има, и ми се струва до някъде адекватна отправна точка.
В заключение ще кажа:
1. Позатягане на кредитирането ще доведе до лек спад - максимум 15%, а после може би компенсация до сегашни нива или покачване, провокирано от ЕВРО зоната.
2. Ще има замразяване на цените - хората имат нагласата, че влезем ли в ЕВРО зоната всичко ще поскъпне и са склонни да чакат до тогава (2 години мисля е хоризонта).
3. По пътя към ЕВРО зоната цените отново ще започнат да растат.
4. Има хора, които осъзнавайки това, и страхувайки се от затегнато кредитиране, бързат да купят сега (естествено гонят 5-10% под пазара и се радват ако ги спечелят)
5. Има хора с готови пари, които ги е страх от инфлация и също искат да купят, и те теглят пазара 5-10% надолу.
6. Има хора, които са на зор, но това не е толкова масово, кризата не е следстиве от неработещи бизнес решения, а от седене в къщи, адаптираме се и като цяло ще се адаптираме и към това, респективно ще превъзмогнем нещата и ще растем отново (колкото и да не вявам в безкрайния растеж, но реално с растежа расте и инфлацията, та малко се надбягваме с вятъра, в духа на тая мисъл - имотите инфлацията не ги яде така както сухите пари).
7. Ако обмисляте продажба, без да имате реални финансови притеснения - не губете пари сега, по - скоро се опитайте да продавате на нормална цена за момента, ако пък ви е спешно - вие си знаете, но помислете добре.
Това са моите виждания по въпроса. Подчертавам - не съм брокер, но се опитвам да имам поглед върху имотите като цяло.
Ще се радвам на коментари.
1. София е най - евтината столица в ЕС към момента.
2. Имотите не са стигнали нивата от 2008, ако изчисли цената в средни годишни заплати тогава и сега:
Колко годишни заплати са нужни за изплащането на един апартамент на цена 140000 лв (приемаме че разглеждаме един и същ апартамент чиято цена сега и тогава съвпада):
-през 2008 са нужни 15.3 годишни заплати (при основа 9153лв средна годишна заплата - включва добавени 40% доходи "под масата")
-през 2018 са нужни 10.2 годишни заплати (при основа 13755 лв средна годишна заплата - няма добавени доходи "под масата" приемаме че сивия сектор е намалял към момента)
Тоест разликата между необходимият брой годишни заплати за един и същи апартамент, който в момента и през 2008 е на една и съща цена е грубо 5 години.
Или ако работим цяла година за този апартамент, през 2008, е трябвало да работим 5 години повече (15 години, вместо 10 години сега), или апартамента е бил по - скъп с 50%.
Респективно би следвало да има още на къде да поскъпват (гледаме времето което ще работим на средна годишна заплата), за да стигнат нивата на балона от преди кризата 2008, а именно - биха мгли да поскъпнат с още 50% в рамките на няколко години.
3. Планираме да влезем в ЕВРО зоната, което също е предпоставка за поскъпване на доста неща с около 10-20% в добрият случай.
Тук е важно да се направи аналог с 2007 и тогава влизането в ЕС, кризата, спадането на цените с около 30%, но имайте предвид че тогавашните цени са били с 50% по скъпи от сега, тоест спада е бил по - драстичен заради сериозната надценка, която към момента не е толкова голяма спрямо работната заплата. Респективно една проста сметка апартамент който е 100 000 лв в момента, 2007 би бил 150 000лв, ако по аналогия с тогавашната криза падне с повече от 30% - да кажем 40%, това означава да поевтинее до 90 000лв (от тогавашното ниво), добавям още 10% спад и получавам грубо 80 000 лв цена, или спад 20%, което според мене е максималния спад който би се случил.
Важно - тази сметка е доста груба, и се базира основно на аналогия с криата 2007-2008, разбира се изглежда по проф. Нагласенко и акад. Натъкменко, но за мен аналогията я има, и ми се струва до някъде адекватна отправна точка.
В заключение ще кажа:
1. Позатягане на кредитирането ще доведе до лек спад - максимум 15%, а после може би компенсация до сегашни нива или покачване, провокирано от ЕВРО зоната.
2. Ще има замразяване на цените - хората имат нагласата, че влезем ли в ЕВРО зоната всичко ще поскъпне и са склонни да чакат до тогава (2 години мисля е хоризонта).
3. По пътя към ЕВРО зоната цените отново ще започнат да растат.
4. Има хора, които осъзнавайки това, и страхувайки се от затегнато кредитиране, бързат да купят сега (естествено гонят 5-10% под пазара и се радват ако ги спечелят)
5. Има хора с готови пари, които ги е страх от инфлация и също искат да купят, и те теглят пазара 5-10% надолу.
6. Има хора, които са на зор, но това не е толкова масово, кризата не е следстиве от неработещи бизнес решения, а от седене в къщи, адаптираме се и като цяло ще се адаптираме и към това, респективно ще превъзмогнем нещата и ще растем отново (колкото и да не вявам в безкрайния растеж, но реално с растежа расте и инфлацията, та малко се надбягваме с вятъра, в духа на тая мисъл - имотите инфлацията не ги яде така както сухите пари).
7. Ако обмисляте продажба, без да имате реални финансови притеснения - не губете пари сега, по - скоро се опитайте да продавате на нормална цена за момента, ако пък ви е спешно - вие си знаете, но помислете добре.
Това са моите виждания по въпроса. Подчертавам - не съм брокер, но се опитвам да имам поглед върху имотите като цяло.
Ще се радвам на коментари.
Освен това има и 310 хиляди души на 60 и повече години.Което означава,че ще се освободят много жилища в близките години поради високите нива на смъртност в София-над 15 хиляди души годишно.
Та ситуацията е -вигвами много,индианци малко,от тях младите индианци са още по-малко.
А и все по-малко от тези хора ще купуват с ипотека заради затегнатите условия на банките.А и все повече хора ще си правят сметка,че винаги тази криза може да се повтори и няма да могат да си плащат вноските.
Коментар