Браво Пропърти Фонд АДСИЦ (BPF / BPY)

[Aleo]

Извинявам се, ако цитирам грешни числа, но мисля че това четох в темата за BREF по-рано.

Ако тук цената на кв.м е 2000 EUR, a при BREF излиза 700 EUR, как е възможно тук да се очаква доста по-висок дивидент ?!?

Чисто математически и логически не мога да си го обясня това.

Някой правил ли е реални сметки.... или просто тези числа (съответно 2000 и 700 EUR) не са верни ?!

Защото има почти 50% облигация и те смятат рентабилността само върху капитала

[Van Basten]

Извинявам се, ако цитирам грешни числа, но мисля че това четох в темата за BREF по-рано.

Ако тук цената на кв.м е 2000 EUR, a при BREF излиза 700 EUR, как е възможно тук да се очаква доста по-висок дивидент ?!?

Чисто математически и логически не мога да си го обясня това.

Някой правил ли е реални сметки.... или просто тези числа (съответно 2000 и 700 EUR) не са верни ?!

[polki]

мнение по темата под статията:

Бърза справка в официалните регистри :
Офис 1 ООД /фирма на Асен Лисев и Павел Томаш Суджарски/придобива терена за офис сградата на 15.11.2016г
След което ползва кредит от Банка ДСК за строителството в размер на 10,73 милиона евро. На дата 05.05.2017г. за тази сума е заложено цялото търговско предприятие, залог на дружествени дялове и е вписана ипотека.
От публикувания баланс към 31.12.2017г. е видно, че при основен капитал 4.5 м. лева двамата съдружници са внесли като допълнителни заеми / парични вноски в дружеството още 2,4 м. лева. Тоест тяхното самоучастие в строежа на сградата е около 7 м.лв. Нека предположим, че са изхарчили странично за „разни“ плащания още 2-3 м.лв., които не са отразени в баланса. Това определя структура на инвестицията - 5 м.евро собствени средства и 11 м. евро кредити. Или общо 15-16 м.евро.
Ако горните цифри са близки до истината, а това лесно може да се установи след публикуване на финансовия отчет на Офис 1 ООД за 2018г., себестойността на офис сградата следва да бъде около 1000-1100 евро на 1 кв.м. надземно РЗП, което е съвсем реално от гледна точка на себестойността на строителството в момента.
Построената сграда е много добре проектирана, с добра локация и наем от 13.50 евро на 1 кв.м. в момента е абсолютно реален в момента. Друг е въпросът доколко сегашните наемни нива могат да се проектират 10 или повече години напред в бъдещето.
Явно разсъжденията на собствениците са били следните :
Вариант 1 : Отдаваме цялата сграда под наем, реализираме около 2 м. евро годишен приход и след като си изплатим кредита към ДСК за около 7-8 години /ако няма междувременно криза на пазара/ оставаме собственици на един прекрасен имот, който може да ни носи доживотна рента по 1 м. евро на човек.
Вариант 2 : Извършваме сикюритизация на сградата като я продаваме на новоучреден АДСИЦ, който пак ние управляваме, за 30.4 м. евро. без ДДС. Прибираме по този начин 15 – 16 м. евро чиста печалба веднага и даваме шанс и на останалите тарикати да изкарат някой лев доходност.
Както мъдро заключава моя приятел Виктор М., който постоянно следи борсите, винаги трябва да пускаш по малко аванта на останалите, за да те обичат.
Иначе, ако пазарът се запази такъв, какъвто е в момента, 7.87 % доходност преди данъци е постижима. Ако 10 години напред лихвите се запазят ниски, е постижимо да се постигне левъридж 4% към 9% в съотношение облигационери / акционери. Разбира се това е така, ако никой наемател не си прекрати договора предсрочно .
Твърде много „ако“.
Асен и Павел правилно са избрали втория вариант.
Но е интересно да се наблюдава доколко ще се набере капитал по предложения начин, защото при евентуален успех, това може да доведе до бум на секюритизацията на подобни имоти.

[dex]

Малко се обърквам или по-скоро чета напудрени факти, но веднъж на 18.02. в инвестор.бг Виктория Тошкова пише :"Сградата е 100% отдадена под наем и генерира годишни приходи от поне 4,6 млн. лева при 10-годишни договори за наем" https://www.investor.bg/bylgariia/45...n-leva-277305/ ,

а после на сайта на дружеството намирам, че са отдали още от вече пълната на 100% сграда : "На 28.02.2019 е подписан е 10-годишен непрекъсваем договор с фирма Sterling serviced offices за отдаване под наем на един етаж от Office A (2,103м2);" и още "С подписването на нови договори за наем, очакваните годишни приходи се повишиха до малко над 4.8 милиона лева;"

От една страна в сравнение с БРЕФ тук се влиза в работещ и вече пълен с наематели проект, от друга страна съдейки по ппараметрите, то Бреф могат да изсмучат още много стойност от София тех.

Аз не мога да се обясня защо в проспекта не са посочени прогнозни приходи и разходи от проекта. Само в някви интервюта се хвърлят едни проценти, които са доста съмнителни. Цитирам проспекта:

14 ПРОГНОЗНИ ИЛИ ПРИБЛИЗИТЕЛНИ СТОЙНОСТИ НА ПЕЧАЛБИТЕ
Мениджмънтът на Емитента не е изготвил прогнози.

Отделно гледам, че разходите за обслужващото дружество хич не са под 0,4% както твърди този в интервюто, а има едни допълнителни %:

таблица 4 Възнаграждения на "ЕМ БИ ЕЛ" ЕООД при предоставяне на услуги по управление на имоти
Офис сгради
РЗП до 5 000 кв. м. €0.40 на кв.м.
До 10 000 кв. м.
€0.40 на кв.м. за
първите 5,000 кв.м.
€0.35 за квадратурата
над 5,000 кв.м.
РЗП над 10 000 кв. м. €0.40 на кв.м. за
първите 5,000 кв.м.
€0.35 за квадратурата
от 5,000 кв.м. до 10,000
кв.м.
€0.30 за квадратурата
над 10,000 кв.м.
Възнагражденията се начисляват ежемесечно и са платими до 5-то число на всеки месец

Отделно има за счетоводство 2000 лева на месец, при продажба на активи, при теглене на заем допълнителни %...

[Aleo]

Някой чел ли е проспекта - защо така малоумно се представя, че едва ли не се плаща 0,4% на Обсл. дружество? До сега не бях чел толкова условия и пропорции за една такса ...

[S600AMG]

Щом започнат да ти свалят звездите и да си свалят гащите, бягай надалече. 10% доходност???? Да обещаят 20% като меком, привилигириованите на Енемона и тн. Мирише ми, че са ударили греда с набирането. 60 милиона за някаква умряла сграда на върха на набалончения имотен пазар

[tony1975]

Малко се обърквам или по-скоро чета напудрени факти, но веднъж на 18.02. в инвестор.бг Виктория Тошкова пише :"Сградата е 100% отдадена под наем и генерира годишни приходи от поне 4,6 млн. лева при 10-годишни договори за наем" https://www.investor.bg/bylgariia/45...n-leva-277305/ ,

а после на сайта на дружеството намирам, че са отдали още от вече пълната на 100% сграда : "На 28.02.2019 е подписан е 10-годишен непрекъсваем договор с фирма Sterling serviced offices за отдаване под наем на един етаж от Office A (2,103м2);" и още "С подписването на нови договори за наем, очакваните годишни приходи се повишиха до малко над 4.8 милиона лева;"

От една страна в сравнение с БРЕФ тук се влиза в работещ и вече пълен с наематели проект, от друга страна съдейки по ппараметрите, то Бреф могат да изсмучат още много стойност от София тех.

[k.o.]

Асен Лисев: Очакваме дивидентна доходност за Браво Пропърти от 9,3-9,6%

Обещанията добри, но липсата на история най - притеснява.

[nobody]

Имам въпрос
как са дали сградата (е част от нея, последната още е в преговори) на 13,5 евро, когато чувам, че пазарът е на 11 евро? Даже взимат още 2,2 евро за поддръжка?
Да няма някаква шмента?
И договорите имат опция за прекратяване след 3-5 г., нищо че ги водят 10 годишни. Това също ме притеснява
това обещание за доходност от 7,5% иначе изглежда много атрактивно, но дали да му се поддадем

Такива са наемите в момента, за нови сгради. До кога така всеки си преценява. А договорите имат опции за прекратяване, няма драма, но реално тогава, ако наемите са по-ниски ще се преговаря за сваляне. Лисев е отдал 12-13 хил. кв. м. но в Тех Парка, около ЕТЦ и Хладилника се задават 100 - 150 хил. отдаваема площ след 24 до 36 месеца. Всеки си преценява.

[oslo]

Имам въпрос
как са дали сградата (е част от нея, последната още е в преговори) на 13,5 евро, когато чувам, че пазарът е на 11 евро? Даже взимат още 2,2 евро за поддръжка?
Да няма някаква шмента?
И договорите имат опция за прекратяване след 3-5 г., нищо че ги водят 10 годишни. Това също ме притеснява
това обещание за доходност от 7,5% иначе изглежда много атрактивно, но дали да му се поддадем

[nobody]

Към колегата в предишния пост - купуват сграда Офис А, чисто нова, точен процент отдадени площи не видях. Предполагам всякаква информация ще има в проспекта. Всеки си преценява сам на база на наличната информация.

[buyvalue]

Ceгaшeн coбcтвeниĸ нa cгpaдaтa ca двaмa инвecтитopи - Aceн Лиceв и Πaвeл Toмaш Cyджapcĸи-Kшoнжeĸ, ĸoитo пpитeжaвaт paвeн дял.
Caмият Aceн Лиceв дъpжи 72,23 пpoцeнтa oт "Бpaвo пpoпъpти фoнд",.... Ще има права колкото си искате

Проект за бълъци! Нямат история, нямат опит, нямат собствени проекти, нямат състоятелен бизнес план, нямат добра организационна структура, нямат добра обосновка на доходност спрямо тенденциите на пазара, нямат обяснение защо сега, на пика на пазара на недвижими имоти, нямат ясна представа и обосновка колко е потенциала в средносрочен платн, примерно 5-7 год., нямат ясен разчет колко инвестиции при каква доходност ще върнат за инвестираните средства след 3 год? защо? явно са урболешката да съберат пари, а после ще го мислят! Това да не им е политически проект?
Интересна е секцията представяне на пазара /такава всъщност няма/ Как да преценим къде са конкурентите, къде е това дружество? Има ли потенциал, има ли преимущества, защо ние? Много проекти имали, ама като посредник, а много планове, ама като инвеститор?

[nobody]

Като съдя по компанията в увеличаването на капитала вероятно ще участват досегашните акционери и надали ще пуснат права на пазара. Предполагам, че очакваната емисия облигации ще е сравнително по - достъпна. Сградата е много ОК, подобен готов проект трябваше да намерят и ФНИБ, но там обичат явно да строят.

Да, ФНИБ трябваше да купят готова сграда, това и аз писах в темата. Не само тази се продава. Малко цените са надути, но това е друга тема.

Акции ще има предполагам и за малките, докато с облигациите опитът до сега е малко нагативен на нашия пазар.

[noko6]

Ceгaшeн coбcтвeниĸ нa cгpaдaтa ca двaмa инвecтитopи - Aceн Лиceв и Πaвeл Toмaш Cyджapcĸи-Kшoнжeĸ, ĸoитo пpитeжaвaт paвeн дял.
Caмият Aceн Лиceв дъpжи 72,23 пpoцeнтa oт "Бpaвo пpoпъpти фoнд",.... Ще има права колкото си искате

[k.o.]

Кога ще се случва това увеличение на капитала? Някой ще участва ли?

Като съдя по компанията в увеличаването на капитала вероятно ще участват досегашните акционери и надали ще пуснат права на пазара. Предполагам, че очакваната емисия облигации ще е сравнително по - достъпна. Сградата е много ОК, подобен готов проект трябваше да намерят и ФНИБ, но там обичат явно да строят.