Браво Пропърти Фонд АДСИЦ (BPF / BPY)

[kaputov]

Четохте ли статията в Инвестора "Как със 7 лв. можеше да се провали увеличение на капитала за 36,4 млн. лв.?
"Търговията с правата за участие в увеличението на капитала на "Браво Пропърти Фонд АДСИЦ" можеше да приключи тъжно... "
Свалиха я и добре направиха ,няма я и в кеша. Това което описваха,можеше да стане само,ако до днес не се запишат 36 мил. акции и някой успее да закупи 7143 права на аукциона на 25.03 и не запише 400008 акции срещу тях.Тогава увеличението ще е неуспешно.Ако някой закупи акции по време на редовната търговия на правата и не ги използва за записване на акции до днес,то те ще се предложат на аукциона на 25.03 и там основните инвеститори ще закупят и използват необходимото количество за успешно увеличение.Може и да има друга схема за която сега не се сещам.

Пак са публикували статията.Вече няма опасност за конкретното увеличение.За да се избегне тази възможност за провал обаче са нужни промени в наредбата,в смисъл че права срещу които са записани акции,но не са платени до датата на провеждане на аукциона трябва да се включат за продажба в него.Така заинтересовани инвеститори ще имат възможност да купят тези права,да заплатят акциите по тях и да "спасят" увеличението.Това което евентуалния "изнудвач" би могъл да спечели е ако успее да надуе цената на която да му купят правата на аукциона.

[SoHo]

Честито! Има успешно набиране на капитал! (вижте бюлетина на Инвестор)


Много добър пример за успешни и находчиви предприемачи! Ей това е добър пример как ако имаш добра идея и топки да я реализираш може да влезеш в редиците на най заможните в България.

Нямам акции но в даден момент в бъдеще може да е добра опция за покупки!

[nikon]

Статията сигурно е свалена,защото това за което пишеше в нея действително може да стане и все още е възможно да се случи.Ако притежател на поне 7143 права,които може и да са купени и при редовната търговия(за около 7 лв-10 с комис.) и запише срещу тях 400008 акции от увеличението,но не ги плати до 09.04,то записаните и платени акции ще са 35999992-с 8 под минималния брой за да бъде увеличението успешно.Ако акциите са записани и въпреки че не са платени,то те няма да се предлагат на аукциона за неупражнени права на 25.04 и основните акционери или други заинтересовани,няма да могат да ги купят,съответно да запишат тези евентуално необходими 8 акции.
Поне така е според резюмето:"Набирателната сметка трябва да бъде заверена с емисионната стойност на записваните акции не по-късно от края на
последния ден на подписката."
"Край на втори етап на подписката (и на подписката като цяло): първият работен ден, следващ изтичането на 15 работни
дни от деня, в който изтича срокът за прехвърляне на правата (очаквана дата: на или около 9 април 2019 г.)."
Евентуално дружеството би могло да заведе иск срещу такова лице,защото: "Записване на акции по смисъла на §1, т. 11 от Допълнителните разпоредби на ЗППЦК е безусловно и неотменяемо волеизявление за придобиване на акциите в процеса на тяхното издаване и за заплащане на емисионната им стойност.".... Не знам от Сирма да са завели иск....
Това е недомислица в закона.Би трябвало права,срещу които са записани акции,но не са платени в срок 2-3 дни след приключване на продажбата,да се предлагат на аукциона за неупражнени права.

[4f4]

Четохте ли статията в Инвестора "Как със 7 лв. можеше да се провали увеличение на капитала за 36,4 млн. лв.?
"Търговията с правата за участие в увеличението на капитала на "Браво Пропърти Фонд АДСИЦ" можеше да приключи тъжно... "
Свалиха я и добре направиха ,няма я и в кеша. Това което описваха,можеше да стане само,ако до днес не се запишат 36 мил. акции и някой успее да закупи 7143 права на аукциона на 25.03 и не запише 400008 акции срещу тях.Тогава увеличението ще е неуспешно.Ако някой закупи акции по време на редовната търговия на правата и не ги използва за записване на акции до днес,то те ще се предложат на аукциона на 25.03 и там основните инвеститори ще закупят и използват необходимото количество за успешно увеличение.Може и да има друга схема за която сега не се сещам.

Здрасти, извинявай но не те разбирам добре. Ако можеш да обясниш за това как 7 лв. може да провали увеличението, че статията е свалена от медията!

[kaputov]

Четохте ли статията в Инвестора "Как със 7 лв. можеше да се провали увеличение на капитала за 36,4 млн. лв.?
"Търговията с правата за участие в увеличението на капитала на "Браво Пропърти Фонд АДСИЦ" можеше да приключи тъжно... "
Свалиха я и добре направиха ,няма я и в кеша. Това което описваха,можеше да стане само,ако до днес не се запишат 36 мил. акции и някой успее да закупи 7143 права на аукциона на 25.03 и не запише 400008 акции срещу тях.Тогава увеличението ще е неуспешно.Ако някой закупи акции по време на редовната търговия на правата и не ги използва за записване на акции до днес,то те ще се предложат на аукциона на 25.03 и там основните инвеститори ще закупят и използват необходимото количество за успешно увеличение.Може и да има друга схема за която сега не се сещам.

[4f4]

Здравейте,
Нов съм в света на инвестициите, ако може така да се каже
Имам няколко въпроса за това дружествои моля някой да напише два реда
1/Защо на борсата в момента се търгуват акции на стойност 0,002 с код BPYB; и ако е успешно увеличаването на капитала, тази стойност ще се промени ли на друга и от какво зависи това?
2/В сайта на Уникредит е записано:
Съотношение брой права/ брой акции
1:56 (1 право дава право за записване на 56 нови акции с номинална и емисионна стойност в размер на 1 лв. всяка)
Какво точно означава?

Благодаря предарително ако някой отговори!

Здрасти,
BPYB представлява емисия права, даващи възможност да се участва в увеличението на капитала на компанията. Тези издадени права са 650 000 бр., съответстващи на броя на акциите преди увеличението на капитала. Цената на едно право в последните дни е 0.001-0.002 лв. Едно право дава възможност за записване на 56 нови акции от увеличението на капитала с емисионна цена 1.00 лв. за акция. Ако си закупиш права, можеш да участваш като подадеш през ИП заявка за участие в увеличението.
От днес правата не се търгуват в непрекъсната търговия.
Ще се проведе аукцион за неизползваните права, ако има такива!

[earth1225]

Здравейте,
Нов съм в света на инвестициите, ако може така да се каже
Имам няколко въпроса за това дружествои моля някой да напише два реда
1/Защо на борсата в момента се търгуват акции на стойност 0,002 с код BPYB; и ако е успешно увеличаването на капитала, тази стойност ще се промени ли на друга и от какво зависи това?
2/В сайта на Уникредит е записано:
Съотношение брой права/ брой акции
1:56 (1 право дава право за записване на 56 нови акции с номинална и емисионна стойност в размер на 1 лв. всяка)
Какво точно означава?

Благодаря предарително ако някой отговори!

[Kiro]

Да не забравяме, че идва световна рецесия..

[Aleo]

Личното ми мнение е, че тези афиширани близо 10% доходност са стръв за хората с парите на депозит в банките. Един вид - риск няма, има глад на офиси и няма как да се загуби инвестицията. На този етап според мен, без да навлизам в конкретика мисля че евентуалната дивидентна доходност едва ли ще минава 5-6%, и то при липса на сътресения и коректност от страна на мажоритарите. На мен лично неприятно впечатление ми направи заявената такса от 0,4%, която колеги във форума опровергаха. Нямат и един ден история на публично дружество, и се започва с тарикатлъците. Точно това е и причината да се въздържам от каквито и да било действия спрямо компанията.

Тя си е валидна доходността, докато не се наложи да се плаща облигация ... с други думи трябва в един момент да се буферират средства или логиката им е нон стоп рефинансиране?!?

[Kiro]

И аз очаквам реална доходност от 4-5%..Не ми харесват големите приказки и кошници за гъби и накрая ..

[mancev]

Извинявам се, ако цитирам грешни числа, но мисля че това четох в темата за BREF по-рано.

Ако тук цената на кв.м е 2000 EUR, a при BREF излиза 700 EUR, как е възможно тук да се очаква доста по-висок дивидент ?!?

Чисто математически и логически не мога да си го обясня това.

Някой правил ли е реални сметки.... или просто тези числа (съответно 2000 и 700 EUR) не са верни ?!

Личното ми мнение е, че тези афиширани близо 10% доходност са стръв за хората с парите на депозит в банките. Един вид - риск няма, има глад на офиси и няма как да се загуби инвестицията. На този етап според мен, без да навлизам в конкретика мисля че евентуалната дивидентна доходност едва ли ще минава 5-6%, и то при липса на сътресения и коректност от страна на мажоритарите. На мен лично неприятно впечатление ми направи заявената такса от 0,4%, която колеги във форума опровергаха. Нямат и един ден история на публично дружество, и се започва с тарикатлъците. Точно това е и причината да се въздържам от каквито и да било действия спрямо компанията.

[Aleo]

Извинявам се, ако цитирам грешни числа, но мисля че това четох в темата за BREF по-рано.

Ако тук цената на кв.м е 2000 EUR, a при BREF излиза 700 EUR, как е възможно тук да се очаква доста по-висок дивидент ?!?

Чисто математически и логически не мога да си го обясня това.

Някой правил ли е реални сметки.... или просто тези числа (съответно 2000 и 700 EUR) не са верни ?!

Защото има почти 50% облигация и те смятат рентабилността само върху капитала

[Van Basten]

Извинявам се, ако цитирам грешни числа, но мисля че това четох в темата за BREF по-рано.

Ако тук цената на кв.м е 2000 EUR, a при BREF излиза 700 EUR, как е възможно тук да се очаква доста по-висок дивидент ?!?

Чисто математически и логически не мога да си го обясня това.

Някой правил ли е реални сметки.... или просто тези числа (съответно 2000 и 700 EUR) не са верни ?!

[polki]

мнение по темата под статията:

Бърза справка в официалните регистри :
Офис 1 ООД /фирма на Асен Лисев и Павел Томаш Суджарски/придобива терена за офис сградата на 15.11.2016г
След което ползва кредит от Банка ДСК за строителството в размер на 10,73 милиона евро. На дата 05.05.2017г. за тази сума е заложено цялото търговско предприятие, залог на дружествени дялове и е вписана ипотека.
От публикувания баланс към 31.12.2017г. е видно, че при основен капитал 4.5 м. лева двамата съдружници са внесли като допълнителни заеми / парични вноски в дружеството още 2,4 м. лева. Тоест тяхното самоучастие в строежа на сградата е около 7 м.лв. Нека предположим, че са изхарчили странично за „разни“ плащания още 2-3 м.лв., които не са отразени в баланса. Това определя структура на инвестицията - 5 м.евро собствени средства и 11 м. евро кредити. Или общо 15-16 м.евро.
Ако горните цифри са близки до истината, а това лесно може да се установи след публикуване на финансовия отчет на Офис 1 ООД за 2018г., себестойността на офис сградата следва да бъде около 1000-1100 евро на 1 кв.м. надземно РЗП, което е съвсем реално от гледна точка на себестойността на строителството в момента.
Построената сграда е много добре проектирана, с добра локация и наем от 13.50 евро на 1 кв.м. в момента е абсолютно реален в момента. Друг е въпросът доколко сегашните наемни нива могат да се проектират 10 или повече години напред в бъдещето.
Явно разсъжденията на собствениците са били следните :
Вариант 1 : Отдаваме цялата сграда под наем, реализираме около 2 м. евро годишен приход и след като си изплатим кредита към ДСК за около 7-8 години /ако няма междувременно криза на пазара/ оставаме собственици на един прекрасен имот, който може да ни носи доживотна рента по 1 м. евро на човек.
Вариант 2 : Извършваме сикюритизация на сградата като я продаваме на новоучреден АДСИЦ, който пак ние управляваме, за 30.4 м. евро. без ДДС. Прибираме по този начин 15 – 16 м. евро чиста печалба веднага и даваме шанс и на останалите тарикати да изкарат някой лев доходност.
Както мъдро заключава моя приятел Виктор М., който постоянно следи борсите, винаги трябва да пускаш по малко аванта на останалите, за да те обичат.
Иначе, ако пазарът се запази такъв, какъвто е в момента, 7.87 % доходност преди данъци е постижима. Ако 10 години напред лихвите се запазят ниски, е постижимо да се постигне левъридж 4% към 9% в съотношение облигационери / акционери. Разбира се това е така, ако никой наемател не си прекрати договора предсрочно .
Твърде много „ако“.
Асен и Павел правилно са избрали втория вариант.
Но е интересно да се наблюдава доколко ще се набере капитал по предложения начин, защото при евентуален успех, това може да доведе до бум на секюритизацията на подобни имоти.

[dex]

Малко се обърквам или по-скоро чета напудрени факти, но веднъж на 18.02. в инвестор.бг Виктория Тошкова пише :"Сградата е 100% отдадена под наем и генерира годишни приходи от поне 4,6 млн. лева при 10-годишни договори за наем" https://www.investor.bg/bylgariia/45...n-leva-277305/ ,

а после на сайта на дружеството намирам, че са отдали още от вече пълната на 100% сграда : "На 28.02.2019 е подписан е 10-годишен непрекъсваем договор с фирма Sterling serviced offices за отдаване под наем на един етаж от Office A (2,103м2);" и още "С подписването на нови договори за наем, очакваните годишни приходи се повишиха до малко над 4.8 милиона лева;"

От една страна в сравнение с БРЕФ тук се влиза в работещ и вече пълен с наематели проект, от друга страна съдейки по ппараметрите, то Бреф могат да изсмучат още много стойност от София тех.

Аз не мога да се обясня защо в проспекта не са посочени прогнозни приходи и разходи от проекта. Само в някви интервюта се хвърлят едни проценти, които са доста съмнителни. Цитирам проспекта:

14 ПРОГНОЗНИ ИЛИ ПРИБЛИЗИТЕЛНИ СТОЙНОСТИ НА ПЕЧАЛБИТЕ
Мениджмънтът на Емитента не е изготвил прогнози.

Отделно гледам, че разходите за обслужващото дружество хич не са под 0,4% както твърди този в интервюто, а има едни допълнителни %:

таблица 4 Възнаграждения на "ЕМ БИ ЕЛ" ЕООД при предоставяне на услуги по управление на имоти
Офис сгради
РЗП до 5 000 кв. м. €0.40 на кв.м.
До 10 000 кв. м.
€0.40 на кв.м. за
първите 5,000 кв.м.
€0.35 за квадратурата
над 5,000 кв.м.
РЗП над 10 000 кв. м. €0.40 на кв.м. за
първите 5,000 кв.м.
€0.35 за квадратурата
от 5,000 кв.м. до 10,000
кв.м.
€0.30 за квадратурата
над 10,000 кв.м.
Възнагражденията се начисляват ежемесечно и са платими до 5-то число на всеки месец

Отделно има за счетоводство 2000 лева на месец, при продажба на активи, при теглене на заем допълнителни %...