Сделките с имоти и ДДС ????

[DAN_]

Всеизвестно е, че сделки между ф.л. са необлагаеми с ДДС.
Ако ю.л. е придобило сграда по някакъв начин/покупка от ф.л., апортна вноска, и др. каквито се сетите/ и след време реши да продаде същата тази сграда/ или която и да е/ и ако същото това ю.л. е регистрирано по ДДС, то дължи данък.
Ю.Л. следва да начисли ДДС върху сделката, като данъкът не може да бъде по нисък от данъкът върху данъчната основа/оценка/. Правото на стоеж се прехвърля със самата сделка.
ДДС върху зем. земя не се дължи. ДДС върху земя извън регулация също не се дължи, но ако върху нея има трайни придобивки/асфалт, бетонирани плащадки и др./, то върху тях/само/ се дължи ДДС.
Надявам се съм бил полезен.

[frend]

Ако се прехвърля не нова ,а стара сграда/имот/,който НЕ Е в строеж- ще има ли ДДС ,ако продавача е фирма,която си е купила навремето имота ?
Щом : Освободена доставка е и прехвърлянето на :

-вещни права върху старите сгради;

-прилежащия терен към старите сгради.

[nns]

Re: Сделките с имоти и ДДС ????

[quote="frend"]На някой в държавата ясно ли му е какво става , когато Пешо си купи апартамент от Киро -плаща ли ДДС / и двамата са физически лица / ???
Само ако Киро отговаря на "търговец" по ТЗ и е регистриран по ДДС , иначе не.

[Nemak]

Какъв точно е въпроса?

[frend]

Никой ли няма идея по въпроса ?

[frend]

На някой в държавата ясно ли му е какво става , когато Пешо си купи апартамент от Киро -плаща ли ДДС / и двамата са физически лица / ???
В нормативната уредба,регламентирана от новия ЗДДС, настъпиха съществени промени в третирането на доставките със земя и сгради.Голямата обществена значимост на тези въпроси и съпътстващите ги доставки със строителна продукция и строителни услуги изискват специално внимание.Считаме,че това е основателен повод да коментираме темата.

Нормативната уредба

Законовите норми,които уреждат материята,са:

-чл.45,чл.26,ал.4 и чл.27,чл.70,ал.1,т.6,чл.129 и т.5 и 6 от допълнителните разпоредби на ЗДДС;

-чл.44 от правилника за прилагане на ЗДДС;

-чл.181 и други разпоредби в допълнителната разпоредба на Закона за устройство на територията/ЗУТ/.

За правилното възприемане на новите постановки на чл.45 от ЗДДС и точното прилагане на облагането с ДДС трябва да разгледаме и осмислим някои термини и определения.

Определенията за "земя", "застроена площ" и "груб строеж" намираме в § 5, т.2, 15 и 46 от ЗУТ.

Урегулиран поземлен имот /§ 5,т.11 от ДР на ЗУТ/ е поземлен имот, за който с подробен устройствен план /УПИ/ са определени граници, достъп до улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство.Понятието"УПИ"ще срещаме постоянно при третирането на земи за целите на ДДС.

Нови сгради,съгласно § 1,т.5 от ДР на ЗДДС,са сградите:

-които към датата,на която данъкът за доставката им е станал изискуем,са с етап на завършеност"груб строеж", или

-за които,към датата,на която данъкът за доставката е станал изискуем не са изтекли 60 месеца,считано от датата, на която е издадено разрешение за ползване.Както е известно,такова разрешение се дава от органите на Дирекцията за национален строителен контрол /ДНСК/, по искане на собственика на строежа, за обект от I-III категория и при условията на Наредба № 2 от 2003 г. на Министерството на регионалното развитие и благоустройството /МРРБ/

Прилежащ терен на сграда /след корекцията на § 1, т.6 от ДР на ЗДДС-ДВ бр.108 /2006 г./е сумата от застроената площ по смисъла на ЗУТ и площта около застроената площ, определена на отстояние 3 м.от ограждащите стени на първия приземен етаж,в рамките на УПИ.Това ново определение е по-коректно и съгласувано с уредбата на ЗУТ, и включва застроената площ.

Груб строеж е определение, дадено с § 5, т.46 от ДР на ЗУТ. Това е сграда,на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или с различна степен на изпълнение на довършителните работи.Или, не е ли "покрита"сградата, няма сграда, няма етап "груб строеж" и това дава основание за различно третиране на правото на строеж и изпълнените до момента строително-монтажни работи /СМР/от гледна точка на облагането с ДДС.

Доставки,свързани със земя

Съгласно чл.45,ал.1 от ЗДДС освободена доставка е:

-прехвърлянето на право на собственост върху земя;

-учредяването или прехвърлянето на ограничени вещни права върху земя /право на строеж, право на надстрояване и пристрояване и пр./;

-отдаването на земя под наем или под аренда.

ВНИМАНИЕ !!! Под "земя" следва да се разбира терен, който не е УПИ /урегулиран поземлен имот,имот за който има утвърден по съответния ред ПУП-подробен устройствен план/.Такива са земеделски и горски земи, неурегулирани терени в населени места и пр.

Алинея 7 от чл.45 на закона, дава възможност доставчикът да избере тези доставки да бъдат облагаеми.Ако купувачът е търговец,регистриран по ЗДДС,не възниква проблем-ще ползва данъчен кредит по общия ред.Ако купувачът,обаче,е физическо лице, неговата доставка се оскъпява с данъка.

Доставки, свързани с право на строеж

Учредяването или прехвърлянето на право на строеж е освободена доставка, до момента на завършване на етап "груб строеж" на сградата, за която се учредява или прехвърля правото. Тази постановка намириме и в чл.181 от ЗУТ.След завършване на сградата на етап"груб строеж", т. е. след покриването й, правото на строеж не може да бъде обект на отделна прехвърлителна сделка. То е част от данъчната основа, на сделката за сградата и е облагаемо, ако сградата е "нова"или освободена, ако сградата е"стара".

При сделката за прехвърляне на правото на строеж в стойността й не се включват изпълнените до момента СМР.Те са отделна, облагаема доставка.

Доставки на стари сгради, респ. части от тях и земя

Доставки на сгради, които не са"нови", т. е. изминали са повече от 60 месеца от даване на разрешението за ползване, както и на части от тях, са освободени доставки. Освободена доставка е и прехвърлянето на :

-вещни права върху старите сгради;

-прилежащия терен към старите сгради.

Разликата до общата площ на УПИ, върху която е разположена старата сграда, е облагаема доставка. Терен-УПИ с обща площ 50С м.кв.е застроен от стара сграда на 200 м.кв.,а прилежащият терен е 100 м.кв.Всичко това е освободена доставка. Разликата от 200 м.кв./500-200-100/е облагаема доставка, като УПИ.

По желание на доставчика и тези доставки могат да бъдат облагаеми.

Доставки на нови сгради, респ. части от тях и земя

Облагаема доставка е:

-прехвърлянето на собственост на "нова"сграда,респ.на част от нея;

-прехвърлянето на вещни права, свързани с нова сграда;

-прехвърлянето на прилежащия терен на нова сграда,както и целия терен-УПИ.

Доставки на земя,с неподвижно закрепени сгради и съоръжения, над или под земята

При прехвърляне на право на собственост,вещни права или отдаване под наем на оборудване,машини,съоръжения и постройки, неподвижно закрепени към земя или изградени под повърхността й, са налице два вида доставки:

а/доставка на земя,която се третира в зависимост дали е УПИ или не е;

б/доставка на оборудване,съоръжения,машини и постройки-изградени неподвижно над или под земята,както и свързаните с тях вещни права,са облагаема доставка или освободена доставка,в зависимост дали въпросните съоръжения,постройки и пр. са "нови" или "стари".

Отдаването под наем на въпросните постройки и съоръжения е облагаема доставка,отделно от земята.

Наемни отношения

Наемните отношения намират данъчно третиране в чл.45, тъй като са свързани със земя и сгради,а именно:

а/отдаването под наем на сграда или част от нея на физическо лице-нетърговец,е освободена доставка;

б/при настаняване в хотели,мотели и други подобни,изброени в чл.45,ал.6 от закона,доставките са облагаеми.

в/отдаването под наем от къмпинги,караванни паркове и др.подобни,е облагаема доставка.

По преценка, на наемодателят-доставчик,отдаването под наем на сграда или част от нея за жилище на физическо лице-не-търговец,може да бъде облагаема доставка.

Данъчната основа на облагаемите доставки,свързани със земя и сгради,се формира по общия ред на, чл.26 от закона,но следва да се имат предвид и специалните положения на чл.27 от закона,а именно,че данъчната основа на земя,която е УПИ/с изключение на прилежащия терен на сгради,които не са нови/,както и на сгради или части от тях/включително прилежащия им терен/, които са нови,не може да е по-ниска от:

-данъчната основа при придобиването/препродава се земя или сграда/;

-себестойността/сгради,които се изграждат/.

В тези случаи данъчната основа,която ще се обложи с данък,е по-високата от трите суми:данъчната основа при придобиване, себестойността яж или данъчната основа,определена по общия ред по чл.26/продажната цена,увеличена с данъците и таксите по прехвърлянето на собствеността/.Данъчната оценка вече не е критерий при определяне на данъчната основа и начисляването на данък.Тя служи само като основа за начисляване на държавните данъци й такси по прехвърлянето на собствеността.

Коментирайки доставките със земя и сгради следва да отбележим още два случая:

-съгласно чл.70,ал.1,т.6 от ЗДДС,ни се ползва право на данъчен кредит,когато сградата е разрешена или незаконно построена.На практика,ако последва такова, действие,следва да се направи корекция и -да се върне данъка,в размер на ползвания данъчен кредит при покупката или изграждането на сградата;

-с чл.44 от ППЗДДС се разпореждат действията за определяне на данъчната основа при доставка на сграда и земя,когато сградата се състои от "нови" и "стари" части. Пропорционална част от УПИ "следва"вида на сградите-облагаема или освободена доставка. /за прилежащия терен/.

Документиране и счетоводно отчитане

За документиране на земя и сгради,респ. части от тях,се издават фактури-отделни за облагаемата и за освободената доставка, или обща-с отделни данъчни основи за облагаемите части.

Принципната схема за счетоводно отчитане,при продажба и при покупка, може да се представи със следните статии:

-при продажби на земя,вещни права и сгради:

Д-т с/ка"Клиенти"

К-т с/ка"Приходи от продажби на дълготрайни активи
или /земя и вещни права/

К-т с/ка"Приходи от продажби на строителна продукция
/при продажба на, строежи и части от тях/

К-т с/ка 4532 Начислен данък за продажбите
/изчислен върху данъчна основа,по реда на чл.26 и 27 от ЗДДС/

-за покупките:

Д-т с/ка от група 20 Дълготрайни материални активи

Д-т с/ка 613 Разходи за придобиване на дълготрайни активи/при изграждане на собствен строеж/

Д-т с/ка от група 60 Разходи по икономически елементи /за разходи по изграждане на строежи по стопански начин,за изпълнени СМР от подизпълнители и пр./

Д-т с/ка 4531 Начислен данък за покупките /с право на пълен или частичен данъчен кредит,съобразно характера на покупката/

К-т с/ка 401 Доставчици,респ.сметки за разчети или за парични средства

Доставките,свързани със строежи,изпълнявани от строителни предприятия,имат много особености,които са обект на отделно третиране.