Фонд за недвижими имоти България АДСИЦ (5BU / BREF)

[15%]

Просто сега има 2 нови точки в ал.3. За някои е неприятно, за мен също, но добър или лош законът е закон и трябва да се спазва.

Така е. В живота човек може да гласува на 2-4 години, на борсата - всеки ден. Когато нещо не ми харесва, аз съм длъжен да реагирам. На борсата начинът за това е един - продажба. Оставих си малко и ще наблюдавам с интерес. Успех на фонда, той го заслужава!

[Чичо Манчо]

Мариян написа много хубава статия по темата с новия ЗДСИЦДС. Не знам какво повече може да се каже по въпроса? Да не би да одобрявате начина, по който всяка година „Софарма имоти“ се разплащаше с акционерите си? Да оставим настрана разводняването, това освен всичко друго им струваше и немалко пари, и време и всеки път зависеха от волята и желанието на големите акционери. Да не говорим пък за примера с „Интеркапитал Пропърти“ АДСИЦ. Така, че ако се абстрахираме от това, че законът влезе в сила малко по никое време, и ни свари леко неподготвени всичко останало е ОК.

От 16 март насам на всички вече ще е ясно, че има два типа АДСИЦ - едните не ползват кредити (като ATERA) и тази поправка тях не ги бърка. Който разчита на редовен дивидент ще ходи там. Други, които инвестират в имотни АДСИЦ, като BREF и SFI, които основно разчитат на привлечен ресурс ще имат едно наум, че кредитната задлъжнялост освен директно (през лихвите по кредите), ще се отразява и индиректно (през плащанията по главницата) върху размера на дивидента. Да, всички АДСИЦ са длъжни по закон да разпределят 90% от печалбата, но с едно малко уточнение, че става въпрос не за счетоводната печалба, а за ПРЕОБРАЗУВАНАТА по реда на чл.29 печалба. Винаги е било така. Просто сега има 2 нови точки в ал.3. За някои е неприятно, за мен също, но добър или лош законът е закон и трябва да се спазва.

[15%]

Понеже се появявт квалификации как балъците продавали сега в ниското, искам да уточня - аз си намалих драстично бройката и причините за това са точно каквито ги описа Здравко, а именно, че това е АДСИЦ и от него очаквам регулярен дивидент. Защо така се трогвам - защото когато съм ги купувал акциите /например на 1,65 преди дивидент/ не съм казвал на продалите ми, че са балъци. Може би пък те с парите са купили Алтерко например на 5 лева. Кой е балъка тогава? Аз, който съм купил тук или те? Идеята ми е, че всяка продажба има своите доводи и не е колегиално да се обижда насрещната страна. Пак казвам - цената на фонда спрямо активите му е много ниска, но дивиденти в сегашния им вид ще се забравят според мен. По тази логика мога да си взема Доверие и 2029 г. да продам х 10. Това е просто пример, не ми се влиза в тема дали Доверие е добра акция. А най-шокиран съм от пълната липса на реакция при СФИ.

[Iliya Angelov]

И на пазар ли изсипвате бе пичове ? Ами дивидентът за тая година ? Ами дивидентът за другата ?
Плановете бяха да се открие Тех Парк на 50 % отдадени площи. 17 % вече са отдадени, а има още 6 месеца до откриването ...
С малко оптимизъм при 50 % Тех Парк приходите на фонда са 10 мил. годишно. Продаден парцел в Младост и за две години кредитите станаха 20-на мил.
Имам сериозно количество акции и ще работя да ги увелича с поне 50 % следващите години.
Груев пишеш интересни неща, има ли план и на следващата спирка на метрото ? Там е близо Бриколаж, с 14 декара парцел ...

На последния уебинар казаха, че се надяват да отворят сградата с 50% заетост и аз по нея си правя сметки. За следващите 3 години изчислявам следните дивиденти:

	2021	2022	2023
Дивидент 100%	0.091 лв.	0.061 лв.	0.028 лв.
Дивидент 90%	0.082 лв.	0.055 лв.	0.025 лв.

Ако някой е правил такива сметки да сподели да видим близо ли съм
ПС: това при условие, че останалите приходи и разходи са без промяна, като съм взел предвид увеличеното възнаграждението на обслужващото дружество с новата сграда

[MrSi]

Като има остатък за дивидент, ще се разпредели. На който не му харесва може да си продаде акциите, купувачи винаги ще има, не всички мислят краткосрочно. Атерата например няма заеми и разпределя дивидент ежегодно.

Да но правилата на играта се променят в края на второто полувреме. Дружеството не носи вина разбира се и е едно от читавите на БФБ за мен, но както винаги пак акционерите го отнасят.

[Zdravko]

Като има остатък за дивидент, ще се разпредели. На който не му харесва може да си продаде акциите, купувачи винаги ще има, не всички мислят краткосрочно. Атерата например няма заеми и разпределя дивидент ежегодно.

Променя се същността на АДСИЦа ! Какво значи на който не му харесва да продава, това ли е решението ? Проблема е, че се променят условията ! За инвестиции в АДСИЦ едва ли някой мисли краткосрочно !

[penman]

Не забравяйте, че това е АДСИЦ и по закон трябва да разпределя дивидент всяка година. Голяма част от хората инвестират тук именно заради това, а не да получат някаква хипотетична капиталова печалба след години.

Като има остатък за дивидент, ще се разпредели. На който не му харесва може да си продаде акциите, купувачи винаги ще има, не всички мислят краткосрочно. Атерата например няма заеми и разпределя дивидент ежегодно.

[Zdravko]

Разсъжденията ти са неправилни! Виж колко са стрували тогава твоите "стари" акции и на колко е можело да си купиш от "новите". Имаше си причина да се направи тази трансформация. Колкото до последното увеличение на капитала - ами всеки можеше да си купи, аз доста си допълних. Ако емисията беше 100% реализирана, то заема днес щеше да е по-малък, съответно и вноските. Нямам нищо против новата промяна в закона. Като има балъци да продават ниско, аз ще купувам. Не ме интересуват особенно дивидентите, а цената към 2029 г. Акцията е много по-добра от дългосрочен банков депозит или ДЦК.

Не забравяйте, че това е АДСИЦ и по закон трябва да разпределя дивидент всяка година. Голяма част от хората инвестират тук именно заради това, а не да получат някаква хипотетична капиталова печалба след години.

[penman]

Знаеш за какво говорим. Ако си имал 30к акции стават на 10к, след теб обаче ако някой купи 11к и хоп - вече е с повече.

Разсъжденията ти са неправилни! Виж колко са стрували тогава твоите "стари" акции и на колко е можело да си купиш от "новите". Имаше си причина да се направи тази трансформация. Колкото до последното увеличение на капитала - ами всеки можеше да си купи, аз доста си допълних. Ако емисията беше 100% реализирана, то заема днес щеше да е по-малък, съответно и вноските. Нямам нищо против новата промяна в закона. Като има балъци да продават ниско, аз ще купувам. Не ме интересуват особенно дивидентите, а цената към 2029 г. Акцията е много по-добра от дългосрочен банков депозит или ДЦК.

[Чичо Манчо]

Моите уважения Чичо.
Нима забравихте как старите акционери бяха прецакани?
Нека да напомня - намалиха акциите на 3 защото се наложи увеличение номиналната стойност на акция от 1 на 3 лева, новите акционери обаче влезнаха с левче номинал, но еднаква тежест на акциите си. Моля ако бъркам някой да ме поправи.

Как точно стана това прецакване и какво общо има номиналната стойност на акцията с дивидента, че нещо не разбрах? Първо, когато броят акциите бе намален, цената естествено компенсира това намаление. Т.е. никой не е загубил от това. Още тогава бе обявено защо се налага - за да може да се направи увеличение на капитала в бъдеще. През 2016 г. все още не се говореше за нови, мащабни строителни проекти, а само за закупуване на готови и на 100% запълнени с наематели сгради. До тук добре, но в началото на 2017 г. взеха да се носят слухове, че ще се строи нещо голямо. Отначало се говореше за строеж на висока сграда върху терена на софийския Бриколаж, а малко след това се заговори за Тех парка. Понеже никой не обича някой да му обещае едно, а малко след това да започне да прави съвсем друго, затова и моята първоначална реакция бе негативна и аз лека полека взех да се изнасям от фонда. От юни до октомври си взех дивидента и продадох с добра печалба на цени в диапазона 2.23 - 2.31 лв. Второ, увеличението на капитала, през следващата 2018 година не бе по номинал, а при емисионна цена от 1.90 лв. Тук вече много хора изреваха, особено тези които бяха купували през 2017 г, тъй като цената бе значително под пазарната, но това според мен се направи точно за да бъде увеличението успешно и да се привлече възможно най-голям ресурс от страна на големите инвеститори. Убеден съм, че емисионната цена е била предварително съгласувана с пенсионните дружества. Пиша всичко това за да посоча, че всеки който не е бил съгласен с новата политика на BREF и с новия му проект е имал възможност да продаде на добра цена още през 2017 г. и да се оттегли, а този който е останал не е загубил защото дружеството е един от малкото качествени АДСИЦ, със сравнително добър мениджмънт, редовните им уебинари в последно време са без аналог сред дружествата на БФБ, редовно разпределя дивидент, достатъчно ликвидно е и не на последно място е стабилно подценено през последните 2-3 години и особено през последната от тях. Имал съм, имам и поне до 2029 г. смятам да продължа да имам акции. Не е препоръка!

[LEOPARD]

И на пазар ли изсипвате бе пичове ? Ами дивидентът за тая година ? Ами дивидентът за другата ?
Плановете бяха да се открие Тех Парк на 50 % отдадени площи. 17 % вече са отдадени, а има още 6 месеца до откриването ...
С малко оптимизъм при 50 % Тех Парк приходите на фонда са 10 мил. годишно. Продаден парцел в Младост и за две години кредитите станаха 20-на мил.
Имам сериозно количество акции и ще работя да ги увелича с поне 50 % следващите години.
Груев пишеш интересни неща, има ли план и на следващата спирка на метрото ? Там е близо Бриколаж, с 14 декара парцел ...

[Yori]

И аз излязох, нищо хубаво не виждам тук за следващите няколко години. Жалко, беше ми голям процент от портфейла

[15%]

Напоследък се замислих и за тази позиция. За мен новината е много лоша и означава, че ликвидацията става единствения сериозен източник на приходи тук. Останалото са някакви печалби стил ПИБ и с надежда да стигнат до нас някой ден. Да, мениджмънта тук е несравнимо по-добър от онзи, но все пак... Досега разпределяхме риска с банките като това се отплащаше на нас с дивидент, а на банките с лихва. В момента огромния риск поемаме ние, а за банките остават само позитивите. Нещо като при Софарма и Доверие. За мен е редно да се преразгледат лихвите и условията за плащане на главницата с банките тъй като те са предоставени при други правила, много по-лоши за банките. Иначе е много подценена акцията от гледна точка на активите. Вярвам и че ще си спазят устава и ще има ликвидация, но това е след 8 години. А 8 години е твърде голям срок да чака човек, та дори и за подобна голяма възвращаемост. За толкова време може д астанат мнооооого неща. Намалих си драстично бройките.

[inta53]

Инта, аз не бързам за никъде -..... ако искаш да кажеш нещо, го кажи - харесва ми Одесос/Бреф/Старопланинските/Халтурко и т.н., че много искам да те разбирам, но наистина ми е трудно да ти хвана мисълта

Врати подсказвам, но в плевня на насила не вкарвам!

[Zdravko]

Груйчеее, запри се и погледни на сергиятааа! Препоръка еееее!
Една друга яхта хвърли шварта и потегляяя!
пп. веке е в предустието и излиза в открито море,- а стигне ли извънтериториални ...- пиши я и нея бегала и сбирай слузззз

На Груеца всичко му е скъпо и набалончено ! Дано поне да е купувал миналия Март, Април ! Имаше Монбат на 3лв., Адванс Терафонд на 1.68лв., Софкоми евтини и т.н.