Какво поскъпване очаквате на жилищните имоти?

[Manyyy1]

Кога ще се спука балонът?

от Цветослав Христов, Управител
Пазарът на недвижими имоти се оказва един от най-предсказуемите в човешката история. На графиката много ясно се вижда, как средно на всеки 17-18 години, той достига върха си. Също така всеки връх при имотите се отразява на строителната индустрия и бизнеса в период до 2 години. Тоест “балона” в недвижимите имоти до момента винаги е предхождал и бил първопричината за финансовите кризи. Най-ярък пример е 2007 г.









Етапи на развитие на цикъла




18 годишния цикъл на недвижимите имоти се разделя на 5 етапа на развитие, които имат различни характеристики.

1. Възстановяване

• продължителност 4 години;
• продажбите и наемите на жилища са изравнени;
• строи се малко;
• намаляващи или ниски лихвени проценти;
• хората на пазара са предпазливи и разтревожени;

1. Експанзия

• продължителност 3 години
• ръст в обемите на продажбите и наемите на жилища;
• балансирано или високо търсене;
• растящи цени;
• стартират повече строителни проекти;
• нарастват лихвите;
• БВП има ръст от 2-3%
• хората са уверени и оптимистично настроени;

1. Балансиране/Забавяне

• продължителност 2-3 години;
• обема на продажби запазва нивата си или се отчита спад с 5%;
• цените намаляват 5-15%;
• строителството продължава с темповете от експанзията;
• хората са предпазливи;
• БВП е стабилен;
• хората са спокойни и уверени;

1. Свръхпредлагане

• продължителност 3-4 години;
• обема на продажбите нараства главоломно;
• цените нарастват с 30+% от нивата на експанзия;
• наемте остават високи;
• строи се навсякъде, където е възможно;
• БВП е стабилен;
• хората са уверени и оптимистично настроени, вярват, че ръста в цените ще продължи;

1. Рецесия

• продължителност 4 години
• предлагането надвишава търсенето;
• цените падат в рамките на първата година с 25+%;
• наемите спадат значително;
• много фирми се закриват, повишава се безработицата;
• БВП намалява;
• хората са в паника и се опитват да спестят това, което имат;

Къде сме в момента?

В момента както чисто хронологично, така и индикациите на пазара показват, че пазарът в София е към края на Експанзията и началото на Балансирането. За да се случи балансирането на пазара обаче е необходимо лихвените нива да се задържат на настоящите нива или дори да се покачат с 1-2%, което ще даде стабилност на пазара.

Стандартно преди всички върхове има момент на спад или забавяне на ръста, както е посочено на графиката.









Какво предстои?

Водейки се по етапите на развитие в 18 годишния цикъл, нещата би трябвало да се стекат, както е посочено на графиката. Или иначе казано:

• 2012-2016 година бе периода на Възстановяване, където цените от 700 евро/кв.м. достигнаха 900 евро/кв.м.
• 2017-2019 година бе период на Експанзия, където ръста се запази и в момента средната цена за София е 1150 евро/кв.м.
• 2020-2021 година ще период на Балансиране, като се очаква цените да се запазят около 1000 евро/кв.м.
• 2022-2025 година би трябвало да е периода на Свръхпредлагане като цените могат да достигнат 1800 евро/кв.м.
• 2025-2029 година би следвало да е периода на Рецесия.

Важни индикации за пропускане етапа на Балансиране и навлизане в такъв на Свръхпредлагане:

• увеличаване на средната цена над 1300-1400 евро/кв.м.;
• намаляване на лихвените проценти;
• повишаване на строителството с 10+% на годишна база;

Основната причина прогнозата да не се изпълни е:

• голяма икономика да ни изпревари в циклите и да ни повлияе;
• нова икономическа криза, която да увеличи безработицата в страната, тъй като движещо звено е outsourcing-а;
  
  
  
  
  *Етап 4 "свръхпредлагане" е етап и не се обвързва с икономическия термин. ** Източници на статията Harvard.edu, propertygeek.net, Peter Lynch, Investor.bg

[bulgarian lev]

Хаххаха, и до ядрената война ли опре Каврък та да свалиш тея пусти имотни цени ?
Споко тогава на никой нема да му требат имотье :-) И ще проверим кое пази повече от радиация - панела или стиропора :-)

ПП Знаеш ли, че Проксима шъ става свръхнова.... Тогава не знам ко шъ ги праим тея Слънчеви имотье ! Некъде само след 2039 милиона години. Само требе да почЕкаме малко ей го де е свръхновото МЯУ :-)

А Бетелгейзе от Орион може би вече е избухнала в Свръхнова. Но ще го видим след няколко години никой не знае колко - от 10ина до около 600 години. С Бетелгейзе няма проблем, просто ще свети през нощта като луна, виж с Проксима може и да се пооблъчим и да станем по-умни човечета. ...ама дали това ще станем?

[anonymous1834]

Мъка.....аз ти пиша че Туркините малко раждат, а ти ми пращаш таблици с които показваш колко по-дълго живеят Турците от преди или че преди 75 години са се родили по-малко хора като брой, ама тогава са се раждали сигурно по 7-8 деца от жена ....
За последен път ще го напиша бавно - мъжете не раждат , а само жените. В момента в Турция жените раждат около 2.05 деца, които трябва да компенсират 1 мъж и 1 жена. Без да влизам в дълбаене науката е казала, че са необходими 2.1 деца , за да се поддържа еднакво население.
Т.е. Турция е вече на минусова територия пък ти си гледай положителните цифри....
Стана малко като с имотите.... некои хора тук от 2016 твърдят че има балон и не разбират как и що цените растат, а професорчето цял живот говори за балони...вечен балон :-))))

Не се занимавайте с Туркините, а гледайте Българките. На всяко новородено се строят по 10 апартамента. Не балон, а дирижабъл. Ще е болезнено приземяването.

[pesimist4o na kvadrat]

Кое му е кухото бре човек? Раждат се 2,5 пъти повече хора отколкото умират!

1 103 041

Раждания за тази година

365 978

Смъртност за тази година

Мъка.....аз ти пиша че Туркините малко раждат, а ти ми пращаш таблици с които показваш колко по-дълго живеят Турците от преди или че преди 75 години са се родили по-малко хора като брой, ама тогава са се раждали сигурно по 7-8 деца от жена ....
За последен път ще го напиша бавно - мъжете не раждат , а само жените. В момента в Турция жените раждат около 2.05 деца, които трябва да компенсират 1 мъж и 1 жена. Без да влизам в дълбаене науката е казала, че са необходими 2.1 деца , за да се поддържа еднакво население.
Т.е. Турция е вече на минусова територия пък ти си гледай положителните цифри....
Стана малко като с имотите.... некои хора тук от 2016 твърдят че има балон и не разбират как и що цените растат, а професорчето цял живот говори за балони...вечен балон :-))))

[Chio]

Преди време пуснах обяснения, защо няма да стане това с вдигането на вноските по старите кредити толкова бързо, особено пък по левовите. Може да видим януари края. Ако още има банкова система и ликвидни акции, защото я метеорит може да удари, я хакерска атака срещу централната клирингова банка или ФЕД и няма да ни е до това тогава. Имотите и златото винаги ще имат някаква стойност.

Тези с кредити вързани към юрибор-а ще са изненадани неприятно и много рязко:
https://www.moitepari.bg/content.asp...hveni-procenti
Левовите - толкова скоро няма да е.

Иначе 200-300 лв. над месечната вноска е малка цена за укротяване на инфлацията. Вече сме на 300 лв. храна седмично. Фантата е с 50% за няколко месеца. wtf?

[pesimist4o na kvadrat]

Ти сериозно ли?
2007-ма същите бисери ги пускаха.

Добре, кажи някой небисер като как БНБ ще спаси/спре някой решил да се набие с ипотека сега на 3% лихва без или със съзнание, че догодина ще е 5+ ?
А каква мярка ще го спре ?
Иначе съм сигурен, че самите банки са затегнали условията за отпускане или за ненадеждни ипотекари процента не е сгоден....

[better]

Не знам колко по-ясно да го напиша. Важното нещо при демографията е бройката раждания от една жена. Не трябва да пада под 2.1 , за да се увеличава населението. В Турция това се случи преди няколко години и продължава да намалява с всяка година.
Това че гледаш опаковката номинална бройка е кухо. То идва от увеличаването на средната продължителност на живота / застаряване/ или миграционни процеси / Сирийци/ , но това не променя единственият важен показател - раждаемостта.

Кое му е кухото бре човек? Раждат се 2,5 пъти повече хора отколкото умират!

1 103 041

Раждания за тази година

365 978

Смъртност за тази година

[bertram]

Какво да направи БНБ ? ....

Ти сериозно ли?
2007-ма същите бисери ги пускаха.

[anonymous1834]

Какво да направи БНБ ? Ако си кандидат ипотекар не слушаш ли новини ? Всеки ден се приказва как са вдигат лихвите.
Като отидеш за ипотечката няма ли да питаш при какви условия се вдига лихвата ?! Не мисли че има вече толкова тъпи хора.
Виж при тези взели преди 6 месеца или година е по-сложно ако са в евро, ако са в лева имат още година рахат.....

Нали никой не продаваше? Камо ли пък "ново-ново", хептен пък в Лозенец на тази локация (добра е). Беше свалено от пазара.

https://www.imot.bg/pcgi/imot.cgi?ac...66168148433265

Този пич явно се е усетил, че е крайно време да разкарва ненужния кофтор. Ето така изглежда 3/4 от новото строителство - празно и недовършено. На тази локация си е престъпление.

ПС: На това преди 2 години му искаха 2400 строителите и лично съм ходил на оглед на сградата - казах им че е некадърно проектирана и ме изгледаха все едно съм извънземен. Тези 3100 които иска не покриват инфлацията. Сградата е зле - преди да налепят пластмасите по фасадата се виждаха огромни фуги, пълнени с пяна.

[pesimist4o na kvadrat]

лошото в момента е, че БНБ-то не взима мерки, а оставя търговските банки дружно да ловят шаранчета, които скачат в огромни ипотеки за по 20-25-30г на 'хубави лихви'...при положение, че в РБ няма фиксирана лихва над 5г ... а и ги успиват да не взимат фиксирани...

лихварска история - вземи тоя кредит сега, не се притеснявай, хора сме, диалогични сме, ето всички ще ти помогнат (с кредит), а БНБ смята, че всичко е ок ...

дали е ок?

Какво да направи БНБ ? Ако си кандидат ипотекар не слушаш ли новини ? Всеки ден се приказва как са вдигат лихвите.
Като отидеш за ипотечката няма ли да питаш при какви условия се вдига лихвата ?! Не мисли че има вече толкова тъпи хора.
Виж при тези взели преди 6 месеца или година е по-сложно ако са в евро, ако са в лева имат още година рахат.....

[bertram]

И какво му е лошото? Едно време Дянков взимаше дълг предимно от вътрешния пазар и напомпа яко лихвите. Икономиката спря, после 2 банки фалираха. Горанов обърна пропорцията и всичко се нормализира. Сегашното правителство явно си е взело поука.

лошото в момента е, че БНБ-то не взима мерки, а оставя търговските банки дружно да ловят шаранчета, които скачат в огромни ипотеки за по 20-25-30г на 'хубави лихви'...при положение, че в РБ няма фиксирана лихва над 5г ... а и ги успиват да не взимат фиксирани...

лихварска история - вземи тоя кредит сега, не се притеснявай, хора сме, диалогични сме, ето всички ще ти помогнат (с кредит), а БНБ смята, че всичко е ок ...

дали е ок?

[anonymous1834]

Преди време пуснах обяснения, защо няма да стане това с вдигането на вноските по старите кредити толкова бързо, особено пък по левовите. Може да видим януари края. Ако още има банкова система и ликвидни акции, защото я метеорит може да удари, я хакерска атака срещу централната клирингова банка или ФЕД и няма да ни е до това тогава. Имотите и златото винаги ще имат някаква стойност.

Какво ти пише в договора с банката за ипотеката?
Ако пише "фиксирана добавка от 2.X%"+6m Euribor, обясни ми при 3% Еурибор от Януари как точно ще се спасиш от увеличението? Прав си, до Януари все още банките набират роби. От Януари - край.
Виж ако плащаш фиксирано е друго нещо, но пък там така или иначе сигурно си над 5%.

Стойност е много разтегливо понятие. Златото например не генерира кеш-флоу и стойността му е чисто хипотетична. Утре Мъск ако туитне нещо от сорта на "златото не струва нищо", познай как ще се развие курса му!

Имотите генерират кеш флоу само ако са отдадени под наем или ако се живее в тях (пестейки от наем). Това е и стойността им. През последната година имахме нулев ръст на наемите и 40% ръст на цените - това е напълно кух ръст, балон който предстои да бъде коригиран.

[troika]

Тоест Юрибор над 3%, депозити над 3%, ипотеки под 3%. Как я мислиш тази?

Още през Януари ипотеките с плаваща лихва директно скачат с поне 3% - както си е по договор. В момента банките все още слагат Юрибора от Юни, който беше отрицателен. През Януари всичко приключва. На всеки 100к Евро кредит идват 200 до 300 лева увеличение на вноската.

В момента банките рекламират кредити под 3% с цел набиране на тъпаци. Ще плащат 2-3 месеца тези 3%, после почват да плащат 5%-6% автоматически.

Индексът скача с по 0.6% месечно, сега е 1.8%, Януари ще е над 3%.

Преди време пуснах обяснения, защо няма да стане това с вдигането на вноските по старите кредити толкова бързо, особено пък по левовите. Може да видим януари края. Ако още има банкова система и ликвидни акции, защото я метеорит може да удари, я хакерска атака срещу централната клирингова банка или ФЕД и няма да ни е до това тогава. Имотите и златото винаги ще имат някаква стойност.

[anonymous1834]

Нека още няколко пъти да случи "най-доброто" с твоите акции. Велик си!

Неизбежно е - винаги идва нова криза, която е различна от предишните. И винаги след кризата икономиката се напасва така, че става преразпределение и новите върхове са много над старите върхове. Затова тези, които предоставят ликвидност в момент на високи капиталови разходи, са най-печеливши.

Ти мразиш комунистите, но май не ти е много ясно как функционира капитализмът, за социализма пък да не говорим.

ПС: С тези избори в Италия Еврозоната вече почти официално не съществува. Италианците мислят да свалят данъци и да гуляят на гърба на останалите - т.е. напускането на Еврозоната и изтриването на дълговете им (ЕЦБ какво да ги прави тези фиктивни дългове в баланса си)+изтриването на парична маса е въпрос на време. Ще фалира доста народ - в това число и банки. Сещаш се какво следва за любимото ти Евро. Хората с ликвидни резерви ще имат много планове за изход от ситуацията. Тези с имоти и фиктивни капиталови (които няма кой да плати, а и няма кеш затова) - познай.

[BONI]

Всяка криза с падащи курсове е най-доброто за инвеститора в акции. За люлинските брокери е трудничко да разберат защо, няма и нужда да обяснявам.

Нека още няколко пъти да случи "най-доброто" с твоите акции. Велик си!