Наемите в София

[BONI]

1. Аз нищо не "давам". Вноската се изчислява от Ексел на база вкараната лихва, сума на кредита и 25-годишен срок. В момента вноската е около 850 при най-ниските лихви в историята. Колко ще стане, когато стане очакваното и лихвите се вдигнат? Толкова ли е нереалистично да се приеме среден ГПР от 5.5% лева при по-дългосрочен период като 25 години? Не мисля. Може да потърсиш предложенията за ипотечно кредитиране при фиксиран лихвен процент, тъй като те отразяват дългосрочните очаквания на банките за лихвените проценти и там ГПР е над 5.5%.

2. Разходите са 4 000, стават повече заради инфлацията, както и самата цена на имота. Това са разходите за ремонт, обзавеждане, данъци и др. на собствения дом (а не на хазяин), които иначе биха били инвестирани. Това е тристаен апартамент - един основен ремонт струва доста, едно частично или пълно преобзавеждане - също. Мини ремонти през годините и купуване на бяла техника също има, както и данъци. Казваш 1000 лева на година - я дай да видим какво ще направиш с пок. способност на сегашни 25 000 за 25 години. С тези пари не можеш да обзаведеш тристаен, ако го купиш необзаведен или със старо обзавеждане. А ако е обзаведен и направен добре, тези 25К ще ти стигнат само за 1 основен ремонт през 25-те години (освен ако не си го правиш сам) и никога не трябва да сменяш мебелите и никога не трябва да пребоядисваш или да купуваш бяла техника, или да оправяш малките проблеми, които изникват, или да си плащаш данъците на имота.

3. Цените на жилищата в дългосрочен период поскъпват наравно с инфлацията, това е добре известен факт.

А черешката на тортата е, че няма нужда (и би било неразумно) да инвестираш в български, при това АКТИВНО управляван фонд. Правиш си акаунт в Interactive Brokers, купуваш си един или повече ETF-а с ниски разходи по поддръжка и си свиркаш - това е алтернативата.

Казваш, че при твоите (според мен нереалистични предвид дългия период) условия се получава с 200К по-малко, но пак инвестициите изпреварват имота с над 100К, нали така? Дори и така инвестиции + наем е по-добре от собствен имот.

1. Значи вместо пазарните лихви да смятаме "какво изчислява ексела". Удобно.
2. Защо мислиш че разходите за обзавеждане и ремонт на собствен апартамент са повече от тези, които хазяинът прави за апартамента, който си наел? Дори мисля че при собствен са по-малко, защото имаш по-отговорно отношение. Или калкулираш регулярно обновяване на мебелите, баните, кухните, настилките? Тогава е редно да сравняваш с наем на наскоро ремонтирани и преобзаведени жилища, а той е доста повече.
3. Не знам за дългосрочен, ама хората са ти казали колко са поскъпнали в us за 25 години. Нека вземем истината при изчисленията.
И да, при сметки с истинските данни, накрая натрупаните с инвестиции пари ще са с почти 200 хиляди по-малко от стойността на апартамента.

[BONI]

Скалъпих един екселски файл за сравняване на собствено жилище vs. наем + инвестиране на първоначалната вноска и всички разходи, които иначе биха отишли за собствения имот.

Взел съм реалистични според мен стойности - първоначална вноска от 20%, 5.5% ГПР, разходи по имота (ремонти, мебели, данъци и т.н.) от 2% на година, инфлация от 3%, нетна доходност от инвестиции 8% (S&P 500 е донесъл брутно 9.4% на година за последните 25 години), наем 750 лева при цена на имота 200К.

Както се вижда, в единия случай след 25 години имаме изплатен имот за 418К, а в другия - инвестиционен портфейл за 746К. И това е без да съм добавил разходите по придобиване и евентуално продаване на имота - тогава крайният резултат при имота става около 380К, а при инвестициите остава 746К, тъй като разходите по придобиване и продаване на акциите са калкулирани в нетната доходност (а дори и да не бяха, не са нещо чак толкова особено като сума).

Резултатът е 380К срещу 746К с примерния тристаен имот, който ти предложи. А аз казах, че ще съм минимум със 100К по-добре от човека с имота.

https://ndox.abv.bg/download?id=2a1c20c09d

Абсолютно фалшиви данни:
1. Даваш месечна вноска на ипотека от 160к да бъде 980 лева. НЯМА ТАКАВА ОФЕРТА. Между 750 и 850 лева е, средно 800. На практика еднаква с наема. Дори да се вдигнат лихвите след години и да нарастне до 980, дотогава и наемът ще е толкова.
2. Разходи за ремонт и мебели между 4 и 8 хиляди на година!? Кой хазяин ти е купувал ВСЯКА година мебели или ремонтирал за толкова пари? Дори веднъж не ти се е случвало. Под хиляда лева годишно се инвестират в квартирите и то с електроуредите.
3. Според U.S. Federal Housing Finance Agency за последните 25 години жилищата са поскъпнали с 135%, значи крайната стойност на имота ще е с 50 хиляди повече от твоите сметки.
Какво излиза - ежегодно в портфейла ще внасяш разликата между ипотечните вноски и наема (около 600лева) + до 1000 лева спестени от ремонт и мебели. Ако заложиш пазарното Гпр, реалните разходи по имот и реалното поскъпване на имота, излиза че при наем си мноооого назад, почти 200 хиляди.
И сега черешката на тортата - кой български фонд с многогодишна история е дал посочената от теб средногодишна доходност и то след приспадане на такса управление? Тогава каква е твоята "алтернатива"?

[tea_cup]

Нали се сещаш какво трябва да стане, за да падне стойността на S&P 500 до 0 и колко е вероятно да стане това нещо? Жокер: вероятността е по-ниска, отколкото имот в София да падне до 0.

А каква е вероятността след 25 години наемът ти още да бъде 800 лв.?

[power grid]

Скалъпих един екселски файл за сравняване на собствено жилище vs. наем + инвестиране на първоначалната вноска и всички разходи, които иначе биха отишли за собствения имот.

Взел съм реалистични според мен стойности - първоначална вноска от 20%, 5.5% ГПР, разходи по имота (ремонти, мебели, данъци и т.н.) от 2% на година, инфлация от 3%, нетна доходност от инвестиции 8% (S&P 500 е донесъл брутно 9.4% на година за последните 25 години), наем 750 лева при цена на имота 200К.

Както се вижда, в единия случай след 25 години имаме изплатен имот за 418К, а в другия - инвестиционен портфейл за 746К. И това е без да съм добавил разходите по придобиване и евентуално продаване на имота - тогава крайният резултат при имота става около 380К, а при инвестициите остава 746К, тъй като разходите по придобиване и продаване на акциите са калкулирани в нетната доходност (а дори и да не бяха, не са нещо чак толкова особено като сума).

Резултатът е 380К срещу 746К с примерния тристаен имот, който ти предложи. А аз казах, че ще съм минимум със 100К по-добре от човека с имота.

https://ndox.abv.bg/download?id=2a1c20c09d

Единствената ти реалистична прогноза е за 20% първоначална вноска.Другото са фантасмагории.....Да не говорим че след 25г може изобщо човека да го няма физически.....Аз ловя бас за думите си..За тия 25г предстои погребение на еврейската финансова система...Старият свят си е отишъл а Новият още не е дошъл.В момента живеем в едно безвремие..С тия дългове няма как повече да се съществува...Идва момента на тоталният крах на Запада.Долари паунди франкове евро тва е тоалетна артия барабар с фъшливите им акции.Фейсбук мейсбук дрън дрън майкрософт гугъл мугъл шменти капели тва отича у канала.Следващото поколение преди да проговори ще е направило операционна система и търсачка....

[power grid]

Нали се сещаш какво трябва да стане, за да падне стойността на S&P 500 до 0 и колко е вероятно да стане това нещо? Жокер: вероятността е по-ниска, отколкото имот в София да падне до 0.

Ми това дето го казах предстои.Че си говориме ако е рекъл Господ краен срок 2022.

[13ADROL]

Скалъпих един екселски файл за сравняване на собствено жилище vs. наем + инвестиране на първоначалната вноска и всички разходи, които иначе биха отишли за собствения имот.

Взел съм реалистични според мен стойности - първоначална вноска от 20%, 5.5% ГПР, разходи по имота (ремонти, мебели, данъци и т.н.) от 2% на година, инфлация от 3%, нетна доходност от инвестиции 8% (S&P 500 е донесъл брутно 9.4% на година за последните 25 години), наем 750 лева при цена на имота 200К.

Както се вижда, в единия случай след 25 години имаме изплатен имот за 418К, а в другия - инвестиционен портфейл за 746К. И това е без да съм добавил разходите по придобиване и евентуално продаване на имота - тогава крайният резултат при имота става под 400К, а при инвестициите остава 746К, тъй като разходите по придобиване и продаване на акциите са калкулирани в нетната доходност.

Резултатът е под 400К срещу 746К с примерния тристаен имот, който ти предложи. А аз казах, че ще съм минимум със 100К по-добре от човека с имота.

https://ndox.abv.bg/download?id=2a1c20c09d

Ха, ебати изчислението?! Бате Пешо каза, че може да е равно на нула в сравнение с имота.

[ratten]

Супер. А сега добави и инвестирането на първоначалната вноска по кредита (10-20% от цената на имота), което са допълнителни 140-280К в зависимост дали първоначалната вноска е 10 или 20%. Наемите ще се вдигат, но с това ще се вдигат и възнагражденията. Докато вдигането на лихвите няма да има голям положителен ефект върху възнагражденията.

Ето едни примерни сметки, какво мислиш? http://i.imgur.com/yH5yrk1.png

от линка
Общи инвестиционни разходи за наемът ... сериозно, императорЪТ ли е авторЪТ на тоя пример?

[tea_cup]

Ето едни примерни сметки, какво мислиш? http://i.imgur.com/yH5yrk1.png

Добре... наем, който и днес, и след 25 години все е 800 лв... И са го назовали "реалистичен сценарий"...

[ratten]

В случая не се опитвам да прогнозирам, а твърдя нещо на база емпирични доказателства.

ее, щом са емпирични доказателства...)

[13ADROL]

Ако има самоучастие 20%, значи вноската ще е по-малка и ще се изравни с наема! Пак излиза, че ако си под наем за 25 години ще натрупаш 250 хиляди лева, през това време имота от сто хиляди евро сигурно е станал двойно.
Реалистично е да се очаква да се вдигат и доходите и наемите и лихвите. Тоест разходите за наем ще нарастват успоредно с вноската по кредита и с дохода.

А примерните сметки са абсолютна нагласация:
1. Нито dow нито Dax са донесли средна доходност от 8 процента за 25 години. Може би 7-7.5% е по-точно.
2. Фиксират наема за 25 години! Това в коя държава се е случило?
3. Измислят си лихвите както им е удобно.
Защо само поставяш въпроси, а не отговаряш на нито един? Повтарям, къде са ти сметките по примера? Наистина ли данъкът върху имота ще е по-голям от данъка върху доходността от етф?

Мани ги тия, обречени са да не купуват. На такива родата купува през поколение от зор. Имат и кармични наказания!

[BONI]

Супер. А сега добави и инвестирането на първоначалната вноска по кредита (10-20% от цената на имота), което са допълнителни 140-280К в зависимост дали първоначалната вноска е 10 или 20%. Наемите ще се вдигат, но с това ще се вдигат и възнагражденията. Докато вдигането на лихвите няма да има голям положителен ефект върху възнагражденията.

Ето едни примерни сметки, какво мислиш? http://i.imgur.com/yH5yrk1.png

Ако има самоучастие 20%, значи вноската ще е по-малка и ще се изравни с наема! Пак излиза, че ако си под наем за 25 години ще натрупаш 250 хиляди лева, през това време имота от сто хиляди евро сигурно е станал двойно.
Реалистично е да се очаква да се вдигат и доходите и наемите и лихвите. Тоест разходите за наем ще нарастват успоредно с вноската по кредита и с дохода.

А примерните сметки са абсолютна нагласация:
1. Нито dow нито Dax са донесли средна доходност от 8 процента за 25 години. Може би 7-7.5% е по-точно.
2. Фиксират наема за 25 години! Това в коя държава се е случило?
3. Измислят си лихвите както им е удобно, а не реални данни.
4. Удобно "забравят" да сметнат внесените в инвестиционната схема 50к първоначално и ежегодните вноски. Защо? Шарани търсят.

Защо само поставяш въпроси, а не отговаряш на нито един? Повтарям, къде са ти сметките по примера? Наистина ли данъкът върху имота ще е по-голям от данъка върху доходността от етф?

[BONI]

В дадения от теб пример след 25 години ще съм с минимум 100К лева преднина пред човек, избрал да си купи апартамент на кредит. Именно сметките са важни, но калкулирай абсолютно всички разходи, а не само някои. При собствен имот сметна ли амортизация, данъци, ремонти? Взе ли предвид възможността лихвите по кредитите да се качат (както и ще стане)? Много рядко имот на кредит може да бие един американски/европейски ETF; трябва имотът да е невероятно добра сделка.

Иначе човек може да наема и дългосрочно - за 5 и повече години. А ако поради някаква причина се изнесе, може пак да си намери имот под наем в района и да няма нужда да записва децата в други училища и градини.

Твърдение без сметки, що така? За 25 години индексите са се повишили 6-7 пъти. Да предположим че твоя етф ти даде тази доходност, а ти внасяш по 250 на месец. Излизат 250 хиляди накрая. Дори и така си с 50к пред този с ипотеката. Ама за 25 години и цената на апартаментите се е повишила и тези пари няма да ти стигнат и за половината имот, а ти твърдиш че ще купиш два!
Казваш ще вдигат лихвите и на ипотекарят ще му скочат вноските, ама наемите ще се вдигат с повече, така че и там си от губещата страна.
Искаш да вкараш в сметката данъка на имота, а данъка върху доходността от етф? По-малък ли ще е? Дай сметки да видим.
Далавера да си под наем има само ако е далавера - общински, ведомствен, регулиран, мама и тате. Или ако планираш емиграция.

[ratten]

В дадения от теб пример след 25 години ще съм с минимум 100К лева преднина пред човек, избрал да си купи апартамент на кредит. Именно сметките са важни, но калкулирай абсолютно всички разходи, а не само някои. При собствен имот сметна ли амортизация, данъци, ремонти? Взе ли предвид възможността лихвите по кредитите да се качат (както и ще стане)? Много рядко имот на кредит може да бие един американски/европейски ETF; трябва имотът да е невероятно добра сделка.

Иначе човек може да наема и дългосрочно - за 5 и повече години. А ако поради някаква причина се изнесе, може пак да си намери имот под наем в района и да няма нужда да записва децата в други училища и градини.

твърде смело изказване за след 25 години.
на мен не ми се случват очакванията в рамките на седмици или месеци а ти прогнозира 25години напред.

[BONI]

Не всеки ще се навие да влачи 20 години деца по квартири, да сменят на всеки 2-3 години детски градини, училища, приятели. Срещу несигурното обещание като станат на 30 г. родителите им (евентуално) да имат пари за два апартамента.

Това са приказки за балъци дето не могат да смятат. Значи вместо да си купи тристаен за сто хиляди евро, ще плаща наем на същия и ще инвестира разликата 20-30 години. Ама вноската при 25г ипотека е 1000 лева, а наемът 700-800, и за инвестиции остават 250 лева на месец. И каква трябва да е доходността за да може за 25 години да се натрупат 400 хиляди лева за два апартамента? Ами кой гарантира, че 25 години няма да се вдигат наемите? Ами цените на апартаментите и те ли няма да се повишат за 25 години?

[minerals]

абе наем, по-добре изтеглете заем, ама да знаете, че плащате за нещо дето е ваше или поне един ден ще стане ваше

АКО, защото нямаш гаранция какво, що все пак...не е като да не знаем хора с отнети, нали?